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2018年临汾市房地产开发投资运行分析

来源: 编辑: 时间:2019/10/31

  今年以来,临汾市上下以___新时代中国特色社会主义思想为指引,在市委市政府坚强领导下,紧紧围绕建设“示范区”“排头兵”“新高地”的目标要求,深入实施“345”发展战略和“12345”工作思路,全面贯彻落实全省“转型项目建设年”活动的总体部署,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,认真贯彻执行《临汾市人民政府办公厅关于加快推进房地产业持续健康发展的实施意见》,不断健全商品住房和用地供应管理机制,加强房地产市场分类调控,因城施策,有效地促进了全市房地产市场健康发展。2018年,全市房地产开发投资稳步增长,房屋施工销售面积快速增加。

  一、全市房地产市场运行特点

  1.房地产开发市场总体平稳,投资结构持续优化。

  (1)投资增速总体平稳,投资总量创历史新高。2018年,全市房地产开发投资完成114.8亿元,同比增长11.3%,增速比上年加快5.5个百分点,全年增速总体呈平稳趋势(详见图1),投资总量超过2015年112.6亿元水平,创历史新高。房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为28.4%,比上年提高10.6个百分点,拉动全市固定资产投资增长2.0个百分点。

  (2)投资结构持续优化,商业营业用房投资高速增长。分房屋类型看,2018年,全市住宅投资81.8亿元,比上年增长5.1%,增速比上年回落9个百分点,占全市房地产开发投资的比重由上年的75.5%下降至71.3%;办公楼投资1.9亿元,下降6.7%;商业用房投资25.6亿元,增长69.7%,占全市房地产开发投资的比重由上年的14.6%提高到22.3%,对全市房地产开发投资增长的贡献率高达90%。

  (3)大项目拉动作用明显。2018年,全市计划总投资5亿元以上房地产项目43个,比上年增加7个,增长22.9%,计划总投资达392.4亿元,比上年增加78.9亿元,增长25.2%,完成投资59.8亿元,比上年增加8.5亿元,增长16.5%,占全市房地产开发投资的比重由上年同期的49.8%提高到52.1%,拉动全市房地产开发投资增长8.2个百分点。

  2. 房屋施工规模稳步扩大,商品房销售热度不减。

  (1)房屋施工面积稳步增加。2018年,全市房屋施工面积1563.6万平方米,比上年增长16.3%,增速比上年提高1.4个百分点。分房屋类型看,住宅施工面积1158.6万平方米,增长19.9%,比上年提高2.8个百分点,占全部房屋施工面积的比重为74.1%,比上年提高2.2个百分点;办公楼施工面积31.2万平方米,下降0.2%;商业营业用房施工面积191.8万平方米,增长8.9%,比上年提高9.3个百分点;其他房屋施工面积181.9万平方米,增长6.7%。

  (2)商品房销售面积高位运行,库存去化周期进一步缩短。2018年,全市商品房销售面积184.7万平方米,比上年增加50.9万平方米,增长38%,增速虽然比三季度和上半年分别回落10.8和12.6个百分点,但从全年来看,总体仍呈高位运行态势(详见图2)。其中,商品住宅销售面积177.3万平方米,比上年增长38.8%,占全市商品房销售面积比重高达96%。从住宅结构看,90平方米及以下(含90平方米)普通住宅销售面积19.4万平方米,增长21.7%,占住宅销售面积的10.9%;90-144平方米(含144平方米)普通住宅销售面积128.8万平方米,增长37.3%,占住宅销售面积的72.7%;144平方米以上普通住宅销售面积29.1万平方米,增长62.3%,占住宅销售面积的16.4%。

  截止2018年末,全市商品房待售面积87.6万平方米,以2018年月均商品房销售面积为基数(15.4万平方米),商品房待售面积去化周期为5.7个月,比2017年末减少1个月。

  3. 房地产开发企业资金相对充裕,土地购置面积成倍增长。

  (1)房地产企业资金保障良好。2018年,全市房地产开发企业到位资金167.9亿元,比同期房地产开发投资多53.1亿元,比上年增长21.4%,增幅比上年加快11.2个百分点,比同期房地产开发投资增速快10.1个百分点。其中,国内贷款2.9亿元,增长74.7%,增幅比上年同期回落18.8个百分点;自筹资金89.3亿元,增长13.3%,增幅比上年回落16.7个百分点;定金及预收款27.7亿元,增长37.5%,增幅比上年同期加快62.7个百分点;个人按揭贷款19.0亿元,增长23.8%,增幅比上年加快24.4个百分点。

  (2)本年购置土地面积成倍增长。2018年,反映项目储备的本年购置土地面积55.1万平方米,比上年增加46.0万平方米,增长5.04倍;待开发土地面积34.3万平方米,比上年增加5.4万平方米,增长18.8%。房地产开发企业土地储备等先行指标增长,对后续开发投资增长起到了一定的支撑作用。

  二、值得关注的问题

  1.市场预期信心不足,新开工面积下降明显。2018年,全市新开工面积367.9万平方米,比上年减少37.4万平方米,下降9.2%,增幅比上年回落67.2个百分点。其中,住宅新开工面积297.2万平方米,比上年减少16.4万平方米,下降5.2%。2018年,全市新开工房地产项目34个,比上年减少1个,新开工项目完成投资36.0亿元,比上年下降1.1%,房地产新项目开工建设减少,对全市房地产市场的后续发展支撑不足。

  2.待售面积有所增加,去库存任务依然艰巨。2018年末,虽然商品房待售面积去化周期缩短到5.7个月,但年末商品房待售面积较2017年末增加了13.0万平方米,增长17.4%。伴随着房地产企业开发力度不断加大,房地产施工面积在不断扩大,市场有效供给能力不断提高,2018年,全市房屋施工规模达1563.6万平方米,是全市商品房待售面积的17.8倍,其中全市房屋新开工面积达367.9万平方米,是全市商品房待售面积的4.2倍,比同期商品房销售面积和2018年末商品房待售面积之和还多95.5万平方米。面对当前的宏观调控政策,供应量大量增长,如果未来商品房需求下降,会影响明年乃至以后年度的供求关系,易导致供大于求,供求失衡等问题,商品房去库存任务依然艰巨。

  3.房价上涨压力依然较大。2018年,全市商品房销售额83.9亿元,比上年增加27.5亿元,增长48.7%,增幅高于商品房销售面积10.7个百分点。其中,住宅销售额79.3亿元,比上年增长52.3%,高于住宅销售面积增速13.5个百分点,全市商品住宅价格面临较大的上行压力。

  三、对房地产市场平稳健康发展的建议

  当前和今后一个时期,要坚持以___新时代中国特色社会主义思想为指导,加强房地产市场分类调控,因城施策,继续做好房地产去库存工作,加快化解非住宅商品房库存,推进房地产业持续健康发展。

  1.从政策层面加强管理,合理引导市场预期。合理安排住宅用地供应,调整优化用地结构。要科学编制住房发展规划和年度计划,统筹安排五年和三年的住房建设所需用地。允许并引导未开发土地用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业、旅游产业等项目用途的开发建设。及时发布城市发展规划、建设规模、供应结构、空间布局、重大基础设施建设计划和进展等信息,引导房地产市场理性投资和消费。从政策层面加强管理,合理引导市场预期。从舆论宣传层面,要把握好“房住不炒”的宣传,在加强政策解读的同时,稳定市场预期,促进本市房地产市场平稳健康发展。

  2.推进房地产市场供给侧结构性改革。科学把握住房建设和上市节奏,继续推进房地产去库存。要因城、因地、因势施策,加快商品住房销售,促进库存化解。加快办理商品住房建设项目土地、规划、施工和预售等相关手续,尽快形成市场有效供应。采取发放购房补贴等措施,吸引农业转移人口进城购房。要支持房地产开发企业自主确定和调整产品类型,鼓励房地产开发企业发展旅游、养老等跨界地产,实现库存总量稳步下降。

  3.加强房地产市场管理,抑制房价过快增长。加强房地产市场管控,做好市场引导,规范销售,采取差别化住房信贷政策措施,遏制投机投资性购房,在金融监管上,在严禁“首付贷”“过桥贷”等行为的同时,要控制好信贷额度,严控信贷审核关,保持房价稳定。在规划指引上,结合经济发展水平、民众收入状况及人口增长趋势,制定客观、科学的城市发展规划,合理调整城市供地数量和类型,把握供地节奏,确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应,严防房价大幅波动。(责任编辑:贾亚军)