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4大信号正在发生!本月起,江北楼市迈入史上最艰难时刻

来源: 编辑: 时间:2019/11/07

冯思曼 昨晚,k8.com江北地铁口一盘开盘,卖掉8成,舆论一片沸腾。而当去化8成变成“火爆”的代名词,撩拨起人们的神经时,我们知道,江北楼市的逻辑真的变了。

回顾今年的江北楼市,让我印象深刻的火爆开盘场面少之又少,甚至有不少楼盘都选择以“低调”的方式开盘。自三月高价地们纷纷入市开始,一片楼市的乌云便萦绕不去。近期出现的4大信号,更是让我们闻到了不一样的味道。

信号1

 去化惨淡、流摇率走高,江北近五成楼盘直接平推

去化率、中签率通常是衡量一个区域楼盘热度最直观的指标。今天,我整理江北28家楼盘的中签率和去化率情况,向大家展示一些数据:

江北各板块楼盘去化情况:

核心区:去化60-100%

桥北:去化6%-99.5%

老山:0%-80%

高新:去化78%

隧道口:去化30%-60%

雨山路:去化18-53%

江北各板块楼盘中签率情况:

核心区:中签率1.6-33.9%

隧道口:中签率13.1-34.3%

桥北:中签率3.6-79.2%

雨山路:中签率12-62.6%

六合中签率40.5-60%

高新:中签率40.5%

在统计中签率时,我们发现,今年开始中签率也无法代表江北楼盘的热度和去化情况。从纵向角度观察,今年金九银十期间江北楼盘的中签率明显高于金三银四期间,流摇率也逐渐走高。这一点,江浦和六合的楼盘体现的尤为明显。除此以外,我们观察到,下半年,江北有近5成左右的楼盘都是直接平推。

信号2

抢跑!开发商推盘节奏加快!核心区频现快销盘

这是刚刚我在网上房地产截到的数据,南京整体的新房库存已经达到了44231套,江北新区整体新房库存达到了14769套,位居全市八大板块榜首。这样庞大的新房库存即使在前两年也很难想象。

上周和一名开发商聊天时,对方分析道:“虽然今年行情不好,但明年的日子更不好过,江北的开发商都在抢跑。”

这种抢跑现象在江北核心区十分明显,如果你一直关注江北楼市,便不难发现,往年一年只开一次盘的江北核心区,如今推盘节奏非常快。仅是单个楼盘,也能做到一月推一次盘。江与城、中海左岸澜庭、风华国际一批今年刚上市的楼盘,或在本月就正式收官。

而核心区即将上市的新盘近期也放出了首开千套的消息,要知道对于一个规划了1500多套的新盘来说,首开千套,意味着什么?是的,江北核心区又一快销盘要诞生了。

房子越来越不好卖,推盘节奏越来越快。尽管一些冷门板块的开发商蓄客转化节奏明显减慢,但推盘节奏并未受到影响。这样的现象也非常有意思。

信号3

优质土地供应量大增!土拍市场明显降温

史无前例,一向“惜地如金”的江北核心区今年放出了9幅重量级地块,位置绝佳。然而土拍结果却让人大跌眼镜。

今年6月江北核心区域史上规模最大的土拍中,四幅宅地地价分别为20802元/㎡、18381元/㎡、21973元/㎡、19977元/㎡,均未达到最高限价。土拍过后,一片哀鸿遍野。而后的两次核心区的土拍中,开发商出手也都非常冷静,甚至出现了底价成交的窘况。

土拍是楼市的风向标,更是一枚有“双刃”作用的硬币。硬币的一面是新区获得发展,政府加快收储,短期之内收集资金,投入城市配套建设,改善新区交通条件、基础配套、管廊建设等等。另一面,江北楼市泰山压卵之势,终将到来。明年一批核心区楼盘入市,非核心区板块的高价地们日子很难想象。

信号4

限购政策放松,由点到区域的价格调整已经开始……

近期的江北楼市表面风平浪静,实则暗流汹涌,各方都在积蓄力量。下半年,在市场和政策层面上,都出现了一些让人意想不到的变化。

政策层面上,最让人惊讶的是,10月六合针对外地人的限购放松!我们曾做过统计,六合目前的库存远高于同为都市圈的高淳溧水

随着六合新房市场向金牛湖等较为偏远区域的持续开发,在未来相对较长的一段时间内,六合可选择的新房还是比较多的。这时候,六合的限购政策适时做出调整,无疑是在一松一弛中保持了平衡。

从市场层面上看,我们看到不少开发商已经在价格方面做出了调整。核心区的热点楼盘小户型房源均价已经达到3.2万/㎡,核心区外新盘为了防止客群流失,也纷纷给出了首付一成、特价房等优惠政策。

上游政策催熟,中游重资投入,下游开工建设,看上去江北新区的大环境一片向好。然而,规划是规划、发展是发展,对买房人来说,快速成长的配套才是关键。

从地铁的建设进度到名校的引入力度,我们看到,江北新区的发展也存在很大的不确定性,这种不确定性来源于在执行过程中,会面临各种意想不到的问题。

近期江北楼市出现的一系列热点事件让人闻到了不一样的味道。然而,这个月,江北核心区一批纯新盘即将强势入市。厮杀在即,江北楼市究竟会何去何从?这一系列热点事件背后又有何深意?你怎么看?

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